發(fā)布于：2019-11-04
2019年8月29日，深圳市六屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議表決通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《條例》），將于2020年3月1日起施行。這是在中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》之后，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)在民生領(lǐng)域頒布的一部重要法規(guī)。新《條例》堅(jiān)持以人民為中心，踐行高質(zhì)量發(fā)展的要求，確立了業(yè)主大會(huì)組織在物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位，進(jìn)一步理順了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的法律關(guān)系，在建立業(yè)主大會(huì)備案制度、明晰業(yè)主共有物業(yè)范圍、強(qiáng)化業(yè)主共有資金監(jiān)管等諸多方面都有創(chuàng)新舉措。
一、建立業(yè)主大會(huì)備案制度——業(yè)主大會(huì)首獲“身份證明”
業(yè)主大會(huì)是指全體業(yè)主成立的、行使業(yè)主對(duì)共有部分共同管理權(quán)利的組織。根據(jù)《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定，“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”。很顯然，法律承認(rèn)業(yè)主大會(huì)是一個(gè)組織，但是法律并未明確業(yè)主大會(huì)以及業(yè)委會(huì)的民事主體資格，以至于在實(shí)踐中引發(fā)了一系列問(wèn)題，使得業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)中長(zhǎng)期處于“缺位”狀態(tài)，例如業(yè)主共有房屋以及設(shè)施設(shè)備無(wú)法進(jìn)行登記、業(yè)主大會(huì)無(wú)法開(kāi)設(shè)獨(dú)立賬戶(hù)，物業(yè)費(fèi)等業(yè)主共有資金只能通過(guò)物業(yè)公司賬戶(hù)收支，混淆不清；等等。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)有法定的決策執(zhí)行權(quán)利，卻無(wú)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的義務(wù)，游離于政府監(jiān)管之外。深圳景洲大廈是最早探索實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的住宅小區(qū)之一，早在2005年就獲得全國(guó)第一份業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)，并開(kāi)立了共有資金監(jiān)管賬戶(hù)，此后深圳市陸續(xù)有三百多個(gè)業(yè)主委員會(huì)取得了組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)，并在業(yè)主自治方面積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
為了解決業(yè)主大會(huì)組織“缺位”問(wèn)題，新《條例》根據(jù)深圳實(shí)際，率先全國(guó)建立了業(yè)主大會(huì)備案制度，明確規(guī)定“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)辦理業(yè)主大會(huì)備案”并依法取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)（第二十四條）。業(yè)主大會(huì)可以憑統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)到相關(guān)銀行開(kāi)設(shè)共有資金基本賬戶(hù)，也可選擇與物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)使用共管賬戶(hù)。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系也能夠得到進(jìn)一步的理順，業(yè)主大會(huì)對(duì)外代表全體業(yè)主共同利益，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而以往業(yè)主委員會(huì)“換屆就換公章”的問(wèn)題也將迎刃而解。
需要特別注意的是，為了能夠充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的主體作用，防止業(yè)主委員會(huì)不作為、亂作為等情況發(fā)生，新《條例》根據(jù)“權(quán)責(zé)利相統(tǒng)一”原則進(jìn)行了一系列的制度設(shè)計(jì)：從內(nèi)部看，完善了業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，包括建立業(yè)主共有資金管理制度（第六章）、增設(shè)業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度（第三十二條）、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督（詳見(jiàn)下文）；從外部看，強(qiáng)化了街道辦在籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé)（第三章第二節(jié)），建立換屆改選工作制度（第四十二條）、加強(qiáng)政府部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)管職責(zé)（第八章），等等。
二、強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)和管理——選好“火車(chē)頭”是關(guān)鍵
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是做好物業(yè)管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)。一直以來(lái)，由于業(yè)主參與熱情較低、政府監(jiān)管服務(wù)制度不完善等原因，深圳市業(yè)主委員會(huì)成立率低、換屆選舉困難、成員素質(zhì)參差不齊、少數(shù)業(yè)委會(huì)成員違法行為時(shí)有發(fā)生。在以業(yè)主大會(huì)為重心的物業(yè)管理模式下，選好一個(gè)合格的業(yè)主委員會(huì)，就是做好物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。為了支持業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮“火車(chē)頭”的核心帶動(dòng)作用，新《條例》作了如下制度設(shè)計(jì)：
一是加強(qiáng)社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。2017年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）明確提出要“改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”；同時(shí)根據(jù)《中共中央關(guān)于加強(qiáng)黨的政治建設(shè)的意見(jiàn)》中有關(guān)“制定和修改有關(guān)法律法規(guī)要明確規(guī)定黨領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)工作的法律地位”的要求，新《條例》明確了社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理的法律地位和具體方式，例如，社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織派員參與首次業(yè)主大會(huì)籌備及換屆改選工作（第二十條、第四十二條）；特殊事項(xiàng)需向社區(qū)黨委報(bào)告（第二十七條）；鼓勵(lì)和支持符合條件的基層黨委委員通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員（第三十三條）；賦予社區(qū)黨委候選人的推薦權(quán)，并明確規(guī)定“籌備組在確定候選人名單之前應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)所在地社區(qū)黨委同意”（第三十六條）。
二是采取“兩輪選舉制”，降低業(yè)主委員會(huì)的選舉門(mén)檻。新《條例》調(diào)整了業(yè)委會(huì)委員有效當(dāng)選的條件。第三十七條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)和參會(huì)業(yè)主人數(shù)過(guò)半數(shù)同意。如果首輪選舉未能足額選出委員、候補(bǔ)委員的，則按照不少于尚未選出的委員、候補(bǔ)委員名額的百分之一百二十從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選”。換句話(huà)說(shuō)，以后無(wú)論是首次選舉還是換屆改選業(yè)主委員會(huì)，只要候選人條件符合法律要求，選舉符合法定程序，則基本上都能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
三是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管。包括明確對(duì)于制定修改管理規(guī)約和議事規(guī)則、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大決策事項(xiàng)屬于業(yè)主大會(huì)保留權(quán)利，不得授權(quán)業(yè)委會(huì)行使（第二十五條）；提高了業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件，增加了業(yè)委會(huì)委員禁止性行為及相應(yīng)的處罰條款（第三十五條、第三十八條、第一百零九條）；實(shí)行業(yè)主委員會(huì)主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)（第四十三條）；明確了業(yè)主委員會(huì)簽字委員的法律責(zé)任（第四十七條）；增設(shè)業(yè)主委員會(huì)作出決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，拒不改正的由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)予以撤銷(xiāo)（第四十七條第二款）。
三、明晰業(yè)主共有物業(yè)范圍——住宅小區(qū)公共收益不再是一筆“糊涂賬”
2007年頒布的《物權(quán)法》首次確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。因此，業(yè)主不但擁有專(zhuān)有部分的所有權(quán)，同時(shí)對(duì)于共有部分也享有共有權(quán)和管理權(quán)。但是，由于《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有建筑和設(shè)施的權(quán)屬規(guī)定較為原則，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也未對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記，加上部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的格式條款限制了業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致住宅小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬長(zhǎng)期處于模糊狀態(tài)。從前期物業(yè)服務(wù)階段開(kāi)始，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)屋頂、外墻、架空層等共有部位以及配套設(shè)施和電梯廣告等方式謀取利益，引發(fā)了大量矛盾和糾紛。因此，明晰共有部分范圍是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)。
結(jié)合《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等有關(guān)規(guī)定，新《條例》第二章第十一條明確了物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等屬業(yè)主共有，并對(duì)產(chǎn)權(quán)登記提出要求；第十二條還進(jìn)一步明確，利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收益歸業(yè)主共有。
四、建立共有資金管理制度——管好業(yè)主們的“錢(qián)袋子”
業(yè)主共有資金是指，根據(jù)法律規(guī)定、管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定，基于建筑物共有部分的管理而籌集或者產(chǎn)生的，歸屬于全體業(yè)主共同所有的資金，具體包括專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)以及共有物業(yè)收益等。對(duì)于業(yè)主共有資金的管理是物業(yè)管理的難點(diǎn)和焦點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)，由于業(yè)主大會(huì)無(wú)法開(kāi)設(shè)獨(dú)立銀行賬戶(hù)，絕大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，都是由業(yè)主個(gè)人直接交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬戶(hù)。實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未對(duì)共有資金實(shí)行分賬管理，容易產(chǎn)生共有資金收支不透明、使用不規(guī)范等問(wèn)題，存在侵占或者挪用業(yè)主共有資金的情況，從而引發(fā)大量業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。同時(shí)，在停車(chē)位（庫(kù)）管理中，由于現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，停車(chē)位（庫(kù)）只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理，而利用占用共有部分的車(chē)位停車(chē)費(fèi)收益未區(qū)分賬目或者獨(dú)立核算，容易存在侵害業(yè)主利益的情況。
為保障資金安全，降低資金濫用風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，新《條例》對(duì)共有資金的管理作了以下制度設(shè)計(jì)：
一是健全業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)管理制度。包括規(guī)定了共有資金的范圍及種類(lèi)（第七十條）；明確禁止將業(yè)主共有資金借貸他人或?yàn)樗颂峁?dān)保，但允許用于銀行儲(chǔ)蓄或者依法購(gòu)買(mǎi)國(guó)債（第三十八條、第七十一條）；
二是建立共有資金審計(jì)制度。規(guī)定共有資金的收支情況應(yīng)當(dāng)按季度予以公示或者由業(yè)主大會(huì)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查，業(yè)主對(duì)共有資金收支情況有異議的還可以提議業(yè)主大會(huì)及街道辦事處進(jìn)行審計(jì)，以保障業(yè)主共有資金的安全管理（第七十四條）。
三是建立數(shù)據(jù)共享銀行管理制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，在與物業(yè)管理信息平臺(tái)共享相關(guān)數(shù)據(jù)的銀行設(shè)立用于存儲(chǔ)業(yè)主共有資金的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，作為業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)（第五十一條）。業(yè)主大會(huì)成立之后，業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)，并撤銷(xiāo)業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。當(dāng)然，業(yè)主大會(huì)也可以決定不開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)，繼續(xù)使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)的共有資金共管賬戶(hù)。
五、建立業(yè)主大會(huì)備案制度——業(yè)主大會(huì)首獲“身份證明”
所謂前期物業(yè)服務(wù)階段，就是指房屋自售出之日起至業(yè)主大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)服務(wù)階段。根據(jù)法律規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是屬于業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要權(quán)利。但是，從首套房屋入住到成立業(yè)主大會(huì)需要一定的時(shí)間和過(guò)程。在此過(guò)程中，已經(jīng)產(chǎn)生了物業(yè)管理的實(shí)際需求，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往也需要物業(yè)管理的前期介入，否則會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理,也大大降低了業(yè)主的居住與生活的質(zhì)量。為了解決這一問(wèn)題,填補(bǔ)業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)管理企業(yè)之前的一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理的空缺,國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》明確規(guī)定，在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）通過(guò)招投標(biāo)方式選聘服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，根據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主與建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。但在實(shí)踐中，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度往往流于形式，很多樓盤(pán)存在“老子”開(kāi)發(fā)、“兒子”管理的問(wèn)題，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無(wú)法代表全體業(yè)主利益。更有甚者，個(gè)別開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子之后就變成物業(yè)服務(wù)企業(yè)，把業(yè)主共有物業(yè)變成企業(yè)“私有物業(yè)”，把前期物業(yè)管理變成“長(zhǎng)期”物業(yè)管理，引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量糾紛，“剪不斷、理還亂”。
為了進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，新《條例》對(duì)相關(guān)制度作了相應(yīng)的調(diào)整和完善：
第一，強(qiáng)化建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）在前期物業(yè)服務(wù)階段的法律責(zé)任。新《條例》取消了前期物業(yè)服務(wù)階段的招投標(biāo)制度，賦予建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)，并規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年（第四十九條）；建立前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的備案制度（第五十條）；當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)不足以支付保修責(zé)任范圍之外的共有物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用時(shí)，由建設(shè)單位承擔(dān)補(bǔ)足的責(zé)任（第五十二條）。
第二，規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與數(shù)據(jù)共享銀行設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，并接受籌備組、業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有資金收支情況的監(jiān)督（第五十一條）；符合一定條件時(shí)，業(yè)主可以向街道辦申請(qǐng)更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（第四十九條）。
第三，完善共有物業(yè)承接查驗(yàn)制度。承接查驗(yàn)本質(zhì)上就是業(yè)主共有物業(yè)的交付。新《條例》規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)完成備案之日起三十日內(nèi)由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。物業(yè)承接查驗(yàn)前，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容、各方權(quán)利義務(wù)、存在問(wèn)題的解決方式及其時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。市住房和建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范，明確承接查驗(yàn)具體標(biāo)準(zhǔn)和程序（第五十三條）。
六、完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘機(jī)制——既要確保公平公正，也要滿(mǎn)足業(yè)主擇優(yōu)需求
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，涉及利益相對(duì)集中，是物業(yè)管理的另一個(gè)焦點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在征求意見(jiàn)過(guò)程中，部分區(qū)主管部門(mén)認(rèn)為，如果完全由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，容易產(chǎn)生“暗箱作業(yè)”，增加基層管理成本。為此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管（如一些區(qū)采用抽簽定標(biāo)等方式）；另一方面，很多業(yè)主認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)歸還全體業(yè)主，以體現(xiàn)業(yè)主自治原則。筆者認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過(guò)程問(wèn)題和矛盾都比較突出，應(yīng)當(dāng)采取更加規(guī)范、透明的方式，既要確保公平公正，也要滿(mǎn)足業(yè)主的擇優(yōu)需求。新《條例》對(duì)物業(yè)招投標(biāo)作了比較明確的規(guī)定，對(duì)此可以從以下幾方面加以把握：
第一，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于全體業(yè)主的決策范圍，是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的專(zhuān)有權(quán)利，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使。（第二十五條）
第二，住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)，但是，對(duì)于商業(yè)、工業(yè)等非住宅類(lèi)物業(yè)，以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以不采用招標(biāo)方式。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)住房和建設(shè)部門(mén)建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第五十六條第二、三款）
第三，投標(biāo)人少于三個(gè)的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個(gè)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第五十六條第二款）
第四，由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（第五十六條第四款）
七、建立停車(chē)位（庫(kù)）使用管理規(guī)則 ——從源頭上減少停車(chē)位（庫(kù)）糾紛
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)到300多萬(wàn)輛，而停車(chē)位（庫(kù)）卻僅有200萬(wàn)個(gè)左右，供需矛盾十分突出。另外，由于長(zhǎng)期以來(lái)深圳市住宅小區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）權(quán)屬不清晰等因素，停車(chē)位（庫(kù)）糾紛已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)。經(jīng)過(guò)梳理，目前的停車(chē)位（庫(kù)）主要分為三種類(lèi)型：一是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，這類(lèi)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，沒(méi)有爭(zhēng)議。二是用于停放車(chē)輛的地下人民防空工程。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。此類(lèi)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議很大，產(chǎn)權(quán)歸屬上存在三種理論：歸國(guó)家所有，歸全體業(yè)主所有，歸開(kāi)發(fā)商所有，目前未有定論。三是建筑區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！段餀?quán)法》頒布實(shí)施之前，國(guó)家對(duì)于住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬未作統(tǒng)一規(guī)定，一般由各地自行制定政策。以深圳市為例，1993年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，停車(chē)位由買(mǎi)賣(mài)合同雙方約定，未約定的，停車(chē)位權(quán)益歸房地產(chǎn)買(mǎi)受人。司法實(shí)踐中法院一般會(huì)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于停車(chē)位權(quán)屬的約定作出個(gè)案裁決。1994年頒布的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》）規(guī)定，停車(chē)位屬于公共面積部分。從技術(shù)層面看，公共面積部分的停車(chē)位屬于業(yè)主共有，不計(jì)算容積率，也未將其列入物業(yè)小區(qū)建筑面積總量。但在現(xiàn)實(shí)生活中由于土地出讓合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及規(guī)劃報(bào)建環(huán)節(jié)均未明確核增面積的權(quán)屬分配，故深圳長(zhǎng)期未對(duì)停車(chē)位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，官方也不承認(rèn)停車(chē)位（庫(kù)）可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
在本次修法過(guò)程中，大家對(duì)停車(chē)位（庫(kù)）相關(guān)規(guī)定爭(zhēng)議非常激烈，有一部分人建議應(yīng)當(dāng)利用特區(qū)立法權(quán)明確停車(chē)位（庫(kù)）全部歸屬業(yè)主，也有一部分人持反對(duì)意見(jiàn)。最后，考慮到停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬問(wèn)題已經(jīng)超出立法范圍，新《條例》僅就停車(chē)位（庫(kù)）的使用和管理作出規(guī)定：
第一，建立停車(chē)位（庫(kù)）使用公示制度?！拔飿I(yè)管理區(qū)域用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用情況按月予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車(chē)位、車(chē)庫(kù)的總數(shù)，車(chē)位、車(chē)庫(kù)使用信息等”。（第八十五條、第一百一十四條）
第二，明確要求規(guī)劃和自然資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中與建設(shè)單位約定物業(yè)管理區(qū)域的停車(chē)位（庫(kù)）權(quán)屬。如果停車(chē)位（庫(kù)）約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)只能出售、附贈(zèng)、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中明示。（第八十六條）
第三，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人民防空工程平時(shí)用于停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)放使用并保持人民防空功能，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由人民防空工程停車(chē)位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。（第八十七條）
八、加強(qiáng)物業(yè)使用安全管理——強(qiáng)化物業(yè)相關(guān)責(zé)任主體，并為防治高空墜物開(kāi)出“藥方”
物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長(zhǎng)其使用壽命。物業(yè)管理的重心在于業(yè)主、物業(yè)使用人的行為規(guī)范，以及注重物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。為解決上述問(wèn)題，新《條例》作了如下規(guī)定：
一是區(qū)分物業(yè)安全管理責(zé)任。明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)，并承擔(dān)超過(guò)保修期或者合理使用年限后的物業(yè)安全管理責(zé)任。業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。（第七十五條）
二是建立房屋安全定期檢測(cè)檢驗(yàn)制度。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全定期進(jìn)行檢測(cè)檢驗(yàn)，并加強(qiáng)房屋使用安全管理。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險(xiǎn)。（第七十六條）
三是加大對(duì)違法行為的查處力度。對(duì)于損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)等九種違法行為，由住房建設(shè)、土地監(jiān)察等部門(mén)依法查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)負(fù)有勸阻、報(bào)告以及配合查處的法律義務(wù)。（第七十九條、第一百一十九條）
此外，2019年6月13日，深圳福田濱河大道某小區(qū)發(fā)生高墜致人死亡事故。此次事件曾引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注與討論。為了回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，新《條例》對(duì)于加強(qiáng)對(duì)高空拋墜物的行為開(kāi)出了特別的“藥方”：一是明確業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任；二是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有物業(yè)的日常巡查。發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主、物業(yè)使用人或者專(zhuān)營(yíng)單位及時(shí)處理；三是規(guī)定經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。（第七十七條、第七十八條）
九、完善物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度——切實(shí)加強(qiáng)“房屋養(yǎng)老金”的管理
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由首期歸集的維修資金和日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金組成，是“房屋養(yǎng)老金”，主要用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后共有物業(yè)的安全檢測(cè)鑒定、維修、更新、改造等。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集難、使用難等問(wèn)題，新《條例》作了如下規(guī)定：
第一，建立首期維修資金繳交比例的調(diào)整機(jī)制。現(xiàn)行條例關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)為“物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的2%”，該標(biāo)準(zhǔn)自1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后沿用至今，遠(yuǎn)低于《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中按照“建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%”繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的規(guī)定。為此，新《條例》第九十條第二款規(guī)定，授權(quán)深圳市人民政府可以根據(jù)本市實(shí)際情況，對(duì)首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)在不超過(guò)國(guó)家規(guī)定的幅度范圍內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
第二，完善日常維修金的管理規(guī)則。新《條例》第九十一條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)決定將物業(yè)管理區(qū)域日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)；業(yè)主大會(huì)決定不將日常收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主共有資金賬戶(hù)，由業(yè)主大會(huì)自行依法管理”。
第三，實(shí)行與不動(dòng)產(chǎn)登記的聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制。新《條例》第九十四條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定繳清首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記。業(yè)主未繳清物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記。業(yè)主繳清物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金后，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解除對(duì)其房地產(chǎn)登記的限制措施。
十、強(qiáng)化政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)——做到“不缺位”、“不錯(cuò)位”、“不越位”
物業(yè)管理是對(duì)共用部分、共有設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)秩序的管理，既關(guān)系到業(yè)主私有物權(quán)，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，具有準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，因此物業(yè)管理活動(dòng)離不開(kāi)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。2017年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕13 號(hào)），明確提出要“改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”。筆者認(rèn)為，要政府做好物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，關(guān)鍵在于要處理好政府和市場(chǎng)邊界，要做到不缺位、不錯(cuò)位、不越位。新《條例》在強(qiáng)化政府的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)方面有許多新舉措、新亮點(diǎn)：
一是要強(qiáng)化了政府的引導(dǎo)和扶持職責(zé)。街道辦負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立以及業(yè)主委員會(huì)的選舉（包括換屆改選）工作，指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。（第六條、第十九條、第二十條、第四十七條等）
二是賦予主管部門(mén)、街道辦的執(zhí)法檢查權(quán)。市、區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)、街道辦事處依法履行職責(zé)時(shí)，有權(quán)進(jìn)入被檢查的物業(yè)管理區(qū)域和相關(guān)單位工作場(chǎng)所實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢查，要求被檢查單位提供有關(guān)文件、資料并對(duì)有關(guān)情況作出說(shuō)明，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)配合。（第九十九條）
三是建立信用管理機(jī)制。住房和建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信用信息檔案，將涉及物業(yè)管理各方主體的不良信息進(jìn)行記錄和公示，并建立相應(yīng)的激勵(lì)和懲戒制度，依法實(shí)施分類(lèi)監(jiān)管。（第一百條、第一百零一條）
四是明確各職能部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)。公安機(jī)關(guān)、消防救援機(jī)構(gòu)、城管綜合執(zhí)法等部門(mén)根據(jù)法定職責(zé)，分別負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)違法行為。（第一百零二條、第一百零三條、第一百零四條）。
五是完善物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，鼓勵(lì)通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁等方式解決物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。（第一百零五條）
除此之外，新《條例》還在物業(yè)管理區(qū)域劃分（第八條）、住宅小區(qū)范圍內(nèi)市政專(zhuān)營(yíng)設(shè)施的管理（第十三條）、保障租戶(hù)權(quán)益（第四十八條）、電子投票系統(tǒng)（第二十六條）、老舊住宅區(qū)電梯改造（第八十四條）等諸多方面有新的制度設(shè)計(jì)，限于篇幅不再展開(kāi)敘述。
改革開(kāi)放以來(lái)，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生了全國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)、第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，出臺(tái)了全國(guó)首部地方性物業(yè)管理?xiàng)l例。當(dāng)前，在中央支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的大背景下，深圳物業(yè)管理改革再一次站在新的起點(diǎn)，踏上新的征程。我們相信新《條例》的頒布實(shí)施，能夠進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展，逐步形成健康有序的物業(yè)管理市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)從住有所居到住有宜居的轉(zhuǎn)變，同時(shí)能夠?yàn)槿珖?guó)物業(yè)管理體制改革探索出一條新路徑。
法律法規(guī)